Política de vivienda popular y vivienda popular como política
Parque Chacabuco: Barrio Cafferata (1921) y Barrio Emilio Mitre (1923)
DNDA Expediente Nº 890566
Parque Chacabuco: Barrios Cafferata (1921) y Emilio Mitre (1923)
Prof. Sebastián Matías Otero
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Conclusiones
Abordaremos esta sección destinada a la síntesis del trabajo segmentándola en dos niveles, que sin embargo no son parciales, sino actúan en esferas diferentes. En primer lugar, nos referiremos a la política de vivienda estatal a partir de la Comisión Nacional de Casas Baratas manifestando unos de los últimos estertores de la lucha entre Estado e Iglesia, por lo tanto nos acercaremos al eje de la vivienda como esfera de debate político. En segundo término, estableceremos una comparación entre la articulación de dos demandas de inquilinos en torno a la vivienda popular: la huelga de inquilinos y los conflictos de los inquilinos del barrio Cafferata. Luego, enmarcaremos la misma comparativa en función al rol de la mujer como construcción social.
Política estatal de vivienda. La irrupción de la problemática de la vivienda popular, en los inicios, fue verificada por sectores, si bien vinculados a la esfera estatal por ligación clasista, ajenos a la estructura estatal. El higienismo desde una clave medica del conflicto social y una concepción de la salud como producto de la circulación manifestada como contagio, denunció los peligros para el orden establecido de la proliferación de entidades mórbidas exóticas identificando cuerpo anatómico como cuerpo social que significaba un conventillo atiborrado de trabajadores, cuyo denominador común era un régimen laboral signado por la explotación. La acción católica equivaliendo familia y Estado, en consonancia con su tradición de poder pastoral[1] como modelo de gobierno basado en la vigilancia directa, especuló que la paz social sobrevendrá cuando como conjuro contra idearios apátridas se difunda la propiedad. El socialismo imaginó un ahorro cooperativo como superación del ahorro individual y avistó en el Oeste, la alternativa política entre el Sur del conventillo y el Norte de la Avenida Alvear. Se lo ve: la grilla urbana es un teatro de acción política.
El Estado, en esos tiempos, se mostraba indiferente frente a la habitación obrera: si hay hacinamiento, miseria, promiscuidad, es por la especulación inmobiliaria y por desinterés del capital privado en materia de vivienda popular. 1907 es la cifra de giro en la política estatal: la creación del Departamento Nacional de Trabajo y la huelga de inquilinos desnudan cierta simetría. En esa línea, el Estado ensayó como política de vivienda la institucionalización de la beneficencia, como observamos en los casos de los terrenos donados por Butteler , la obra conjunta de San Vicente de Paul, Jockey Club y Municipalidad, y la delegación a la asociación “Patronato del Obrero” de la dirección y administración de las obras.
Siguiendo a Oscar Oszlak[2], el Estado se constituye como nuevo actor social a la vez que se incorpora como esfera de arbitraje superior en otros actores sociales; en la consecución de este fin debe penetrar ideológica, material, militar y simbólicamente en terrenos de otras autoridades competentes a fin de subordinarlas. El avance del Estado secularizador sobre funciones tradicionalmente bajo imperio de la Iglesia: las leyes civiles de la década de 1880 son sus signos.
Ahora bien, considero que la Comisión Nacional de Casas Baratas (CNCB), aunque limitada en acciones y presupuestos, significó , no sólo , la escisión de Estado y beneficencia, sino un avance sobre una esfera de acción que frente a la prescindencia del Estado en conjunto con su tradicional poder pastoral era campo de la Iglesia. Por lo tanto, estimo que la CNCB fue uno de los últimos estertores del proceso de secularización, que en materia de vivienda tuvo efecto retardado.
Inquilinos y demandas. 1907, huelga de inquilinos, 1927, conflicto con los inquilinos de Cafferata: el eje articulador es la política de vivienda. Las diferencias son notables y es preciso categorizarlas como las consecuencias de un largo proceso de transformación social. Del centro al barrio, del trabajador que articula sus demandas en el espacio de trabajo, al vecino que se configura en una nueva sociabilidad marcada por el uso del tiempo libre en torno a bibliotecas populares, sociedades de fomento y clubes de barrio. De la rutilante y constataría manifestación al terreno de la negociación de amortizaciones y conformismo social – que no se entienda como peyorativo, sino como intento de “conformación” de si mismo dentro del sistema político-. De la impugnación anarquista a la cooptación de votos por comités barriales. De la promiscuidad de espacio en el conventillo a la especialización de funciones de la casa moderna.
Idéntica es la comparativa que se puede establecer en relación a la construcción del rol de la mujer. Si en la huelga de inquilinos, la mujer se alzo contra lo que no sólo era su vivienda sino también su ámbito de trabajo, la mujer de 1927 segregada del ámbito laboral y consagrada al niño, a la cocina como claustro y a la lectura de novelas románticas como trasgresión intimista y racionalización de sentimientos, es porque estuvo atravesada la condición de mujer por innumerables técnicas de regulación social que confluyeron en el dispositivo domestico; abordamos a lo largo del trabajo algunas de ellas ligadas principalmente a la difusión de la escolarización : manuales de economía doméstica como regulación de recursos y la proliferación de lecturas masivas semanales de sentimientos como regulación de placeres y usos sexuales. La construcción del dispositivo domestico moderno es paralelo a la maternalización de la mujer.
En el intervalo observamos la proliferación de un mecanismo disciplinario, en el cual se inserta el dispositivo domestico: si la protesta de los inquilinos de Cafferata es más meticulosa y gris al ojo público, es porque abreva de los mismos factores que hicieron a la vivienda doméstica un recinto opaco, inobservable desde el exterior.
Las edificaciones realizadas en Parque Chacabuco, en torno a la casa propia con jardín es un fenómeno que no guarda relación con los anteriores proyectos municipales de viviendas colectivas. El dispositivo doméstico en torno a la vivienda unifamiliar significó el fortalecimiento – a través de una residencia estable conjugada por una serie de factores: la lejanía del trabajo promovida por la extensión de la red de trasportes, por una nueva sociabilidad en torno al barrio y no al lugar de trabajo, por el desarrollo de la escolarización, por la retracción de la mujer en el mercado del trabajo, por nuevas expectativas de ascenso social – de valores y expectativas sociales propias de los sectores medios promovidos como universales.
Anexo Documental
Las casas baratas
“Los primeros premios del Concurso – Planimetría y tipos de casas adoptadas por la C. N. De C. B, para el 1° Barrio”
Aunque es del dominio público el resultado del concurso realizado en esta ciudad para los planos de un barrio de casas baratas a levantarse en el Parque Avellaneda, creemos de interés, dada la actualidad que adquiere el asunto, a raíz de la resolución de la Comisión Nacional de Casas Baratas, de llevar a la práctica la ejecución del primer barrio, la publicación de los planos y descripción de los proyectos que merecieron el primer premio en el concurso citado.
Estos premios fueron dos: uno, otorgado a la mejor planimetría, que presentó el Arq. C. E. Medhusrt Thomas, y el otro, al mejor proyecto de los tres tipos de casas, a que se referían las bases del concurso, que fue presentado por los Arqs. Raúl J. Alvarez y Raúl R. Rivera, ex alumnos de nuestra Escuela de Arquitectura y cuyo triunfo hace honor a ella.
Planimetría. ̶ La planimetría general del trazado de calles y subdivisión de los lotes del proyecto premiado, se ha desarrollado en una superficie de 182,000 m²; lo que constituía la antigua quinta de Olivera, situada en esta ciudad, en las calles Provincias Unidas y Lacarra.
La disposición del terreno presenta la forma geométrica que puede observarse en el grabado adjunto. Este proyecto tiende a satisfacer las necesidades de una población moderna; una buena orientación, que permite un perfecto asoleamiento y ventilación de sus habitaciones y calles; la facilidad de llegar, desde cualquier punto del barrio, hasta las vías de comunicación que lo rodean; presentación de vistas de agradable perspectiva y finalmente un buen aprovechamiento del terreno útil, pues se han ubicado 762 casas rodeadas de jardines, calles amplias, de 10 a 15 mts. de ancho y se ha conservado una superficie de 1934 m² para el edificio existente, habiéndose sólo elevado a $5,58 m|n el costo de adquisición por el comprador, del metro cuadrado del terreno de cada casa.
Además, en las fracciones 21 y 22 que se han dejado libres para jardines, se pueden, en caso de ser necesario, construir 14 casas análogas a las otras.
El autor del proyecto ha adoptado tres tipos de lotes: el primero de 8,66 mts. de frente, del cual ocupará 7,15 mts., dejando un espacio libre de 1,50 mt. como pasaje a la parte posterior del lote; el segundo de 7,05 mts. de frente, que es ocupado por la casa en la totalidad de su ancho; y el tercero, irregular y variable, pero sin alterar la superficie edificada.
Todos los tipos de lotes conservan una fracción de terreno para jardín, entre la línea de edificación y la de la calle.
Tipos de casas. ̶ Presentamos en la lámina correspondiente los tres tipos de casas que obtuvieron el primer premio entre los cuarenta proyectos presentados al certamen.
Éstas han sido proyectadas en grupos de dos casas y simétricas, con relación a un muro medianero, quedando así libres, y aprovechando de los beneficios del aire y del sol, tres de sus lados.
Constan, según los tipos, de una amplia habitación bien aireada e iluminada, que a la vez de ser comedor y estancia familiar, puede ser utilizada como taller para trabajos domésticos; además, dos o tres dormitorios, cuarto de baño, cocina, w.c., etc. Estas casas se sujetan en un todo a las bases del concurso, y si no se ha llegado a un máximo de economía, por no suprimir toda decoración, sus autores, en cambio han conseguido hacer tipos cómodos y simpáticos que las harán atrayentes, y agradable a la estadía del que ha de ocuparlas.
El primer barrio. ̶ Sin entrar a un estudio crítico y comparativo, describimos a continuación, la planimetría del conjunto y dos tipos de casas, de los varios adoptados por la Comisión Nacional, y que constituirán el primer barrio a levantarse en los terrenos adquiridos al efecto en la intersección de las calles Asamblea y José María Moreno, llevando el nombre de “Diputado Juan Cafferata”, en homenaje al autor de la ley.
Estos terrenos tienen una superficie de 53181,55 metros cuadrados, habiéndose pagado por ellos a razón de $5,00 m|n el metro cuadrado.
Se edificarán en ellos 140 casas, quedando de reserva terreno para más construcciones y servicios de utilidad general.
Los 53.181,55 m² se han subdividido en 11 manzanas, con un total de 194 lotes, rodeados por calles de acceso. Salvo los delineados de una manzana, cada lote tiene por frente 8 metros por 22 mts. de fondo, como término medio; siendo los lotes de menor fondo de 14 mts. y los de mayor de 30 metros.
En los 22 mts. se construirán las casas que corresponden al tipo de dos dormitorios y en los lotes mayores el tipo de tres dormitorios.
Las calles tendrán 12 mts. de ancho las principales y 10 mts. las secundarias; como la edificación de las casas se efectuará a unos tres metros de la línea de la calle, se obtendrá, para éstas, un espacio de 16 mts. entre las líneas de edificación.
Las aceras tendrán un ancho proporcionado al de las calles: las mayores, de 2 mts. y las menores, de 1,50.
De acuerdo con la superficie de los lotes se construirán 108 casas del tipo de dos dormitorios y 86 del tipo de tres.
Las casas se han estudiado en conformidad con las condiciones determinadas en la reglamentación de la ley 9677 y por consiguiente se han dividido en dos tipos de disposición: uno correspondiente a la ejecución de la sala común, terraza y cuarto de baño, con lavatorio; en la planta baja (tipo A); habiéndose proyectado en este tipo, varias distribuciones interiores, combinando los mismos elementos.
El tipo B, corresponde a la construcción de la sala común, dormitorio, escalera, despensa, w.c., galería y lavadero, en la planta baja; dos dormitorios, baño, lavatorio y terraza en la plata alta.
Los tipos A tienen una superficie en planta baja, que oscila entre 4,50 mts. de ancho, por 11 mts. de largo y 5,50 mts. por 10.
Los tipos B, ocupan 6 mts. de ancho por largos que varían entre 10,50 y 12 mts. La altura es constante de 3 mts. de luz libre, en las dos plantas, estando los pisos de la planta baja, sobre elevados en 0,30 mts. del nivel del terreno.
Las casas se construirán con techos de teja tipo español y de construcción nacional; los pisos de la planta baja, como los de los cuartos de baño y galerías, serán de mosaico; los de los dormitorios, serán de pino de tea; los contrapisos, de hormigón de cascotes, de superficie plana; los cielo-rasos, revocados sobre metal desplegado; los revoques interiores, de tipo común; los de los frentes, a base de portland y arena; y variarán según los dibujos; las escaleras, lo mismo que las puertas, ventanas y celosías en general, serán de cedro; obras sanitarias, luz eléctrica con servicio automático, cocinas económicas y la cañería necesaria para la instalación de cocinas a gas, que se colocarán a petición de cada comprador.
La ejecución de este primer grupo empezará, de acuerdo con los propósitos de la Comisión, en el primer trimestre del actual año, una vez que la Municipalidad verifique el examen de los planos y conceda el correspondiente permiso de edificación.
Revista de Arquitectura, N° 14, año IV, 1918.
La Casa – Habitación
Hace casi 15 años que la Compañía de Construcciones Modernas promovió las gestiones pertinentes para contribuir a resolver el grave problema social de procurar vivienda higiénica, confortable y barata a los empleados, obreros y otras personas interesadas.
Después de largas y laboriosas gestiones, la Compañía obtuvo de la Municipal de la Capital el apoyo financiero indispensable, celebrando con ella los contratos que se aprobaron por Ordenanzas de 20 de Octubre de 1913 y 2 de Agosto de 1922, que la Intendencia reglamentó por Decretos de 28 de Diciembre de 1923 y 4 de Octubre de 1926.
Es con arreglo a esos contratos que la Compañía de Construcciones Modernas ha emprendido la construcción de hasta 10.000 casas, destinadas especialmente para habitación de empleados y obreros; habiendo ya terminado, vendido y entregado a sus respectivos compradores 3700 y teniendo actualmente en construcción casi 700 casas más.
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Las viviendas que construye la Compañía son todas de cinco habitaciones en dos pisos, y dimensiones y distribución interna idénticas, pero sus frentes, verjas y demás detalles exteriores, son diversos, hasta el punto de que no se encuentran dos iguales en la misma cuadra.
Cada casa se vende con todas sus instalaciones complementarias, a saber: obras sanitarias, luz eléctrica, cocina económica con intermediario para la provisión de agua caliente, bañadera de fierro enlozado y lavatorio, ambos con instalación de agua corriente, caliente y fría, pileta de lavar, inodoro, etc.
Esa casa no se alquila, sino que se vende por el precio total de $ 13.750 m|lg., al contado o a plazos, que el comprador paga mediante la cuota de ochenta y cinco pesos moneda legal por mes.
Por cada casa terminada con arreglo a los planos y especificaciones que la Municipalidad ha aprobado, ésta facilita en préstamo a la Compañía la cantidad de $ 10.000 m|lg., en Títulos de Deuda Pública, con hipoteca en primer término sobre el mismo inmueble; y la cuota mensual de $ 85 m|lg. que abona el comprador basta para pagar el servicio de interés y amortización de esa hipoteca, en la misma forma y tiempo en que se sirven y se extinguen sobre los títulos denominados “Cédula Argentina”; según lo demuestran las siguientes cigras:
Precio de venta de la casa al contado c$l. 13.750. –
Interés anual de 7% sobre la hipotecada constituida de $ 10.000 c$l. 700. –
Gastos de administración, impresión y servicio de títulos, etc., etc. c$l. 220. –
Total de interés anual c$l. 920. –
Por mes >> 76.67
Amortización anual de 1% sobre la hipoteca de $ 10.000 >> 100. –
Por mes >> 8.33
$ 85. –
Mediante esa amortización mensual de $ 8.33 m|lg. la deuda hipotecaria de $ 10.000 queda redimida a los treinta años; y el saldo de $ 3.750 m|lg. se paga, sin interés, en dos años más, mediante la misma cuota mensual de $85, agregada al depósito de garantía de $ 255 que constituye al celebrar el contrato, con sus intereses acumulativos del 7 % anual.
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Cuando, por que así lo desee el comprado o por razón de la configuración de las manzanas de terreno donde se construyen las casas, la superficie que corresponda a determinada casa sea mayor que la fijada uniformemente en el contrato celebrado entre la Municipalidad y la Compañía, el excedente se abona mediante pequeñas cuotas divididas en 60, 80 o 100 mensualidades, a opción del comprador.
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Para la más amplia información de los interesados en este asunto de vital importancia para ellos, publicamos a continuación al contrato celebrado entre la Municipalidad de la Capital y la Compañía, la reglamentación respectiva, el formulario de contrato de compra-venta, tabla de amortización, la ubicación de los diversos barrios donde la Compañía ha construido, con indicación de sus medios de transporte y vistas fotográficas de algunos de los frentes adoptados.
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Ordenanza Municipal de 2 de Agosto de 1922
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CONTRATO CON LA Cía. DE CONSTRUCCIONES MODERNAS (S. A.)
SOBRE CONSTRUCCIÓN DE CASAS PARA EMPLEADOS Y OBREROS
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Artículo 1°. – La Compañía se obliga a construir por su cuenta y con sus propios recursos dentro del Territorio de la Capital Federal (10. 000) diez mil casas destinadas a habitación, cada una de las cuales tendrá no menos de (5) cinco piezas y además cocina, cuarto de baño, instalaciones sanitarias y sus veredas y aceras correspondientes. – La construcción se hará a razón de no menos de mil (1.000) casas por año en terrenos de propiedad de la Compañía, situados a no mayor distancia de (4) cuatro cuadras de cualquiera líneas de tranvías o estación de ferrocarriles. – Cada una de las habitaciones principales del piso bajo tendrá las siguientes dimensiones de luz libre: metros 4 x 3.50 y por 4 de altura; cada una de las piezas del piso alto, correspondientes a las anteriores, tendrá las dimensiones de luz libre siguientes: metros 4 x 3.50 y por 3.50 de altura, medidas equivalentes a un espacio libre de 56 y 49 metros cúbicos respectivamente.
Art. 2°. – La Compañía se obliga a vender las casas de que se trata a las personas indicadas por la INTENDENCIA MUNICIPAL, la cual las adjudicará por sorteo que se verificará entre los Empleados y Obreros cuyos sueldos y jornales no excedan de cuatrocientos pesos moneda nacional ( $ 400 m|n.) mensuales, debiendo darse preferencia a los que tengan familia más numerosa a su cargo. – El precio de venta de cada una de estas casas será a razón de ochenta y cinco pesos moneda nacional ($ 85 m|n.) por mes, durante el término necesario para que se cancele mediante su amortización acumulativa el préstamo hipotecario mencionado en el Art. 10 y además tres mil setecientos cincuenta pesos moneda nacional (pesos 3.750 m|n.) que la Compañía percibirá como saldo de precio.
Art. 3°. – Podrá también el Comprador cuando le convenga pagar íntegramente el precio mediante la entrega a la Municipalidad de diez mil pesos moneda nacional ( $ 10.000 m|n.), en bonos a la par como importe de la hipoteca que reconocerá la finca según lo prevenido en el Art. 10 y tres mil setecientos cincuenta pesos moneda legal ( $ 3.750 m|n.) en efectivo a la Compañía, previa deducción de la amortización a razón del 1 % anual acumulativo. – El comprador tiene derecho a hacer amortizaciones extraordinarias cuando le convenga, pero no menores del diez por ciento (10 %) del precio.
Art. 4°. – La Compañía se obliga a celebrar y costear el contrato de seguro contra incendio de cada casa por no menos de diez mil pesos moneda nacional ($ 10.000 m|n.) debiendo la póliza otorgarse a nombre de la Municipalidad, la que en caso de siniestro percibirá y conservará esos fondos para entregarlos a la Compañía tan pronto como ésta haya cumplido la obligación que contrae de reedificar la casa dentro de un plazo no mayor de seis meses; – en igual forma se procederá si ocurriese siniestro parcial. – En uno y otro caso serpa de cuenta exclusiva de la Compañía el pago del servicio de la hipoteca durante el tiempo empleado en la reedificación o preparación de la casa incendiada.
Art. 5°. – La falta de pago de tres cuotas mensuales o la violación de las condiciones que se establecen con carácter resolutorio en los contratos que apruebe el D. E. producirán ipso-facto la caducidad del contrato entre la Compañía y el Comprador y la obligación de éste de desalojar la casa dentro de los diez días, sin perjuicio de las demás acciones legales. – En tal caso, el Comprador tendrá derecho a la devolución de la suma amortizada a razón de (1 %) uno por ciento anual acumulativo. – Esa devolución no deberá hacerse sino después de desalojada la casa por el Comprador o sus sucesores y previa deducción de lo adeudado por servicios y de los gastos ocasionados por el desalojo y por las reparaciones que requiera la casa para colocarla en condiciones de ser nuevamente habitada. – Producida la rescisión corresponderá a la Compañía continuar haciendo su propia cuenta el pago del servicio del gravamen hipotecario constituido con arreglo a lo que previene el Art. 10.
Art. 6°. – Los derechos emergentes entre la Compañía y el Comprador podrán ser cedidos por éste a terceros pero sólo con el consentimiento de la Intendencia Municipal y siempre que no exista cuota alguna mensual pendiente de pago. – En caso de fallecimiento del Comprador sus herederos deberán constituir un representante común a los efectos de su relación con la Compañía.
Art. 7°. – En caso de que la Intendencia Municipal no tenga solicitudes de Empleados u Obreros con familia para la adquisición de las casas disponibles, la Compañía podrá venderlas en las condiciones de este contrato adjudicándolas preferentemente a Empleados de comercio o personas cuyos medios mensuales no excedan de ($ 300 m|n) trescientos pesos moneda nacional.
Art. 8°. – Los contratos entre la Compañía y los Compradores de las casas económicas de que se trata, deberán extenderse en formularios que serán previamente aprobados por la Intendencia Municipal. – La Compañía podrá requerir del Comprador que preste fianza a satisfacción del fiel cumplimiento de su obligación de pagar la cuota mensual estipulada.
Art. 9°. – Ni la Intendencia Municipal ni la Compañía permitirán que una misma persona adquiera más de una de las casas económicas de que se trata, salvo que el número de personas de la familia del Comprador exceda de seis, en cuyo caso podrá adquirir dos casas.
Art. 10°. – La Municipalidad de la Capital emitirá Títulos de Deuda Pública Interna que se denominarán “Bonos Hipotecarios de Construcciones Económicas”, los que devengarán interés a razón de 7 % anual y serán rescatados mediante el 1 % de amortización acumulativa. La Compañía costeará la impresión de los bonos y el rescate de los mismos se hará por sorteo cuando los títulos se coticen a la par o más y por licitación cuando la cotización sea inferior a la par. – La Municipalidad se reserva el derecho de rescatar estos bonos total o parcialmente cuando le convenga después de transcurridos cinco años de su emisión.
Art. 11°. – La percepción de las cuotas mensuales que abonarán los Compradores se encomendará a una casa bancaria de primer orden, designada de común acuerdo entre el D. E. y la Compañía, la que deberá transferir al Banco de la Nación Argentina los fondos que perciba en cantidad necesaria para atender el servicio de los bonos, no menos de diez días antes del vencimiento de cada cupón; – y el remanente, si lo hubiere, será entregado a la Compañía, menos el 10 % hasta la construcción de las primeras cuatro mil casas, el 15 % durante la construcción de las tres mil siguientes, 20 % durante la construcción de las tres mil restantes, cuyo importe será transferido al Banco Municipal de Préstamos en concepto de depósito de garantía hasta completar la cantidad de cuatro millones de pesos moneda nacional. – Este depósito se invertirá en Cédulas Argentinas o según se acuerde entre el Señor Intendente Municipal y la Compañía y de él se descontarán las sumas necesarias para reembolsar cualquier pago que la Municipalidad hubiere de hacer, según lo prevenido en el Art. 12 siguiente. – La Compañía deberá reintegrar toda suma así retirada del depósito de garantía dentro de los tres días de la orden respectiva, pudiendo la Municipalidad exigir que se aplique a este fin la totalidad de la participación de la Compañía en las cuotas abonadas por los Compradores, a cuyo efecto la Casa Bancaria designada quedará obligada a acatar las órdenes que expida la Intendencia.
Art. 12°. – El servicio de los Bonos de Construcciones Económicas se encomendará al Banco de la Nación Argentina, al que se transferirán no menos de diez días antes del vencimiento de cada cupón, los fondos necesarios con arreglo a lo prevenido en el Art. 11 precedente. – Si los fondos depositados por concepto de cuotas cobradas a los Compradores hasta veinte días antes del vencimiento de cada cupón, no fuesen suficientes para cubrir este importe, la Compañía deberá integrar la suma necesaria dentro de los cinco días siguientes; – y si la Compañía no lo hiciese, la Municipalidad integrará esa suma con sus propios recursos a fin de que, en todo caso, el importe del cupón próximo esté depositado en el Banco de la Nación diez días antes de su vencimiento. – Si la Compañía no cumpliese la obligación que le incumbe de suplir los fondos para el servicio de los Bonos, la Intendencia Municipal podrá rescindir este contrato y tendrá la facultad, que la Compañía le reconoce sin reserva alguna, de asumir y ejercitar según le convenga todos los derechos de la misma Compañía respecto de las casas hipotecadas y demás bienes afectados por este contrato y sin perjuicio e independientemente de los derechos que correspondan a la Municipalidad en su carácter de acreedor hipotecario.
Art. 13°. – En caso de que una parte de los Títulos emitidos con arreglo al Art. 10 se encontrasen en poder de Bancos o Banqueros extranjeros, en cantidad no menor de ($1.000.000 m|n.) un millón de pesos moneda nacional curso legal o su equivalente en moneda nacional oro sellado a razón de cuarenta y cuatro centavos de pesos oro por cada peso moneda legal, la Municipalidad se obliga siempre que lo requieran los fondos suficientes con la anticipación necesaria para que el importe de cada cupón esté no menos de diez días antes de su vencimiento en la Ciudad extranjera, donde haya de efectuarse el pago. – Si ocurriese este caso, los gastos de remesa de los fondos, las diferencias de cambios y la comisión bancaria respectiva, será de cuenta exclusiva de la Compañía, la que deberá abonar por anticipado a la Municipalidad el importe de tales gastos y comisiones.
Art. 14°. – Mientras las casas no estén vendidas será de cargo de la Compañía suplir oportunamente los fondos necesarios para pagar el servicio de la hipoteca ya constituida. – Igual obligación incumbirá a la Compañía respecto de las hipotecas sobre casas cuyos Compradores no paguen las cuotas mensuales a su cargo, sin perjuicio de la acción de la misma Compañía contra los Compradores en mora.
Art. 15°. – La Municipalidad se obliga a gestionar del Exmo. Gobierno de la Nación una Ley que exonere del pago de derechos de Aduana y demás que graven la importación de todos los materiales de construcción, vehículos, herramientas y demás que haya de usar la Compañía para dar casas económicas, así como la exención del pago del impuesto de sellos para los contratos de compra-venta y de hipotecas mencionados en los Ats. 2 y 10 y la subsistencia de la inscripción de la misma hipoteca por todo el período de su amortización acumulativa. – El cumplimiento de las obligaciones contraídas por la Compañía no quedará en modo alguno subordinado al éxito de estas gestiones.
Art. 16°. – La compañía quedará exenta del pago de todo impuesto o derecho municipal durante quince años, con excepción del de afirmado; – pero será de cargo de los Compradores el pago de éste y demás impuestos desde la fecha de la respectiva compra.
Art. 17°. – El término para la construcción de las casas económicas empezará a correr a los seis meses de promulgada la presente ordenanza.
Art. 18°. – La municipalidad tendrá el derecho de adquirir total o parcialmente las casas económicas de que se trata en las mismas condiciones en que la Compañía se obliga a venderlas a Empleados y Obreros, según lo prevenido en el Art. 2°.
Art. 19°. – La Compañía ha depositado en el Banco Municipal de Préstamos a la orden de la Intendencia Municipal, la cantidad de cien mil pesos moneda legal ($ 100.000 m|l.) en títulos de deuda pública nacional. – Este depósito formará parte del mencionado en el Art. 11 que servirá de garantía del fiel cumplimiento del contrato.
Art. 20°. – Si la Compañía no cumple por causa que le sea imputable, la obligación de construir no menos de mil casas por año, la Municipalidad podrá rescindir este contrato, el que soló subsistirá en tal caso respecto de las casas ya construidas.
Art. 21°. – Será a cargo de la Compañía, a juicio exclusivo del D. E. la debida conservación de las casas no vendidas y de aquellas cuyos contratos compra-venta se hayan rescindido, a fin de que cada casa mantenga el valor que ha servido de base al préstamo hipotecario acordado a la Municipalidad. – Si la Compañía fuese omisa en el cumplimiento de esta obligación, la Intendencia lo hará por cuenta de aquélla, disponiendo a ese efecto el depósito de garantía en las condiciones expresadas por el Art. 11.
Art. 22°. – Toda divergencia que pudiera suscitarse sobre la interpretación o cumplimiento de este contrato deberá ser sometida al laudo de amigables componedores dentro de los diez días hábiles siguientes en que lo requieran por escrito la Intendencia Municipal o la Compañía. – En caso de desacuerdo sobre la designación del tercero, ella será sometida al Presidente de la Suprema Corte Nacional.
Art. 23°. – La Compañía podrá renunciar respecto a todas o parte de las casas que construya al préstamo en Títulos de la Deuda Municipal a que se refiere el Art. 10, sustituyéndolo por otro préstamo de dinero efectivo obtenido de terceros y en cantidad que no exceda de nueve mil pesos moneda nacional ($ 9.000 m|n.) con hipoteca sobre cada casa. – Si la Compañía lo requiriese, la Municipalidad de la Capital garantizará subsidiariamente este préstamo, a cuyo servicio quedará afectado en la forma prevenida en el Art. 11 el importe de las cuotas mensuales correspondientes a las casas así hipotecadas a favor de terceros. – La garantía de la Municipalidad no excederá por ningún concepto de la expresada suma de nueve mil pesos moneda nacional ($9.000 m|n.).
Art. 24°. – Las casas deberán ser edificadas de acuerdo con las disposiciones vigentes sobre construcciones en general y en terrenos que reúnan las condiciones higiénicas adecuadas a ese destino.
Art. 25°. – La superficie mínima de terreno para cada casa será de cien varas cuadradas, igual a setenta y cinco metros cuadrados. – Las casas podrán tener mayor extensión de terreno que el fijado en el párrafo anterior; – en tal caso la Compañía convendrá con el adquiriente de la finca el precio y forma de pago del excedente del terreno que tenga la propiedad.
Art. 26°. – Autorízase al D. E. para convenir con la Compañía concesionaria cualquiera modificación en los planos y materiales aprobados para estas construcciones siempre que tales modificaciones no reduzcan la capacidad ni amplitud de las casas ni afecte sus condiciones de seguridad, higiene, duración y estética.
Art 27°. – Si mediante la modificación de los planos y el empleo de nuevos materiales o sistemas de construcción convenidas y aprobados para edificar las casas, la Compañía concesionaria redujese en cantidad apreciable el costo de la construcción, deberá reducirse también proporcionalmente el precio de la venta de las mismas. – La suma en que por acuerdo entre el D. E. y la Compañía se fije esta bonificación, será descontada de las últimas cuotas que deba abonar el adquiriente de la casa.
Art. 28°. – Comuníquese, etc.
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REGLAMENTACIÓN
(Transcripción de la parte pertinente de los Decretos dictados por el Intendente Municipal con fecha de 28 de Diciembre de 1923 y 4 de Octubre de 1926)
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OBLIGACIONES DE LA COMPAÑÍA
Artículo 1°. – La Compañía construirá por su cuenta y con sus propios recursos, dentro del Territorio de la Capital Federal diez mil (10.000) casas destinadas a habitación; cada una de las cuales se compondrá de cinco piezas y además: cocina, cuarto de baño, instalaciones sanitarias y sus veredas correspondientes. Dichas casas deberán ser construidas con arreglo a los planos y pliegos de condiciones que se adjuntan a esta Reglamentación como parte integrante de la misma y todas y cada una de las casas, deberán tener frente a calles o pasajes públicos.
Cada una de las habitaciones principales del piso bajo tendrá las siguientes dimensiones de luz libre: metros 4 x 3.50 y por 4 de altura; cada una de las piezas del piso alto correspondientes a las anteriores tendrá las dimensiones de luz libre siguientes: metros 4 x 3.50 y por 3.50 de altura, medidas equivalentes a un espacio libre de 56 y 49 metros cúbicos respectivamente.
Art. 2°. – El precio de venta de cada una de estas casas es de trece mil setecientos cincuenta pesos ($ 13.750) moneda nacional.
OBLIGACIONES DE LOS COMPRADORES
Art. 10°. – Los Compradores deberán reembolsar la cantidad de trece mil setecientos cincuenta pesos (13.750) moneda nacional, importe de cada casa, en la siguiente forma:
La cantidad de diez mil (10.000) pesos moneda nacional o su equivalente en pesos oro sellado a razón de 0.44 (cuarenta y cuatro centavos oro sellado) por peso moneda nacional que representa el préstamo que le acuerda la Municipalidad mediante el pago por cuotas mensuales adelantadas de ochenta y cinco (85) pesos cada una durante trescientos cincuenta y nueve meses y diez y siete días (359 meses y 17 días), transcurridos los cuales caducará a favor de cada Comprador la garantía de doscientos cincuenta y cinco (255) pesos moneda nacional con la acumulación de intereses y beneficios de licitación que le hubiere correspondido, monto que se transferirá a la Compañía a cuenta de los tres mil setecientos cincuenta (3.750) pesos y el saldo hasta completar esta suma será abonado en cuotas de ochenta y cinco (85) pesos mensuales de interés.
Art. 11º la Compañía designe en su caso de acuerdo con la Intendencia Municipal, del 1 al 5 de cada mes. El deudor incurrirá en mora por el mero vencimiento de los plazos estatuídos y sin necesidad de requerimiento previo alguno. Las cuotas que no se abonaren dentro de la fecha fijada devengarán interés punitorio del 8 % anual a favor de la Compañía. Vencido el tercer mes sin haberse pagado las cuotas atrasadas y multas incurridas, se producirá de hecho la rescisión de este Contrato y la Compañía tendrá la opción ya sea de demandar esa rescisión, en cuyo caso el Comprador deberá desalojar la casa dentro de diez días, o de dar por vencidos los plazos acordados para el pago, procediendo a la ejecución del saldo de precio, intereses, costos y costas. En este último caso el ejecutado renuncia a la intimación de pago, que se tendrá por efectuada con la primera notificación del juicio como así también a oponer otra excepción que la de pago, justificada con prueba documental, debiendo el inmueble sacarse a remate sin tasación por el martillero que la Compañía designe y sobre la base de la deuda exclusivamente que reconozca a favor de la Compañía. Si fracasara la venta por falta de postores la Compañía podrá adjudicarse la casa por el monto de la deuda o pedir un segundo remate sin base. Producido el desalojo en caso de rescisión del contrato, el comprador tendrá derecho a que se le devuelva la suma que haya amortizado, previa deducción de su deuda de los gastos ocasionados para el desalojo y los que requiera la reparación de la casa a fin de colocarla en las condiciones en que fue entregada al comprador.
Art. 12°. – La Intendencia Municipal designará en cada caso el Escribano que debe extender la escritura quien deberá sujetarse al arancel que la misma establezca. Los gastos para la escrituración de la hipoteca serán de cargo de la Compañía y los de la cancelación a cargo del adquiriente.
Art. 13°. – El Comprador podrá pagar el préstamo que la Intendencia Municipal acuerda sobre cada casa entregando al Banco Holandés de la América del Sud o al Banquero que represente en su caso a la Compañía, en efectivo o en Bonos Hipotecarios a la par el importe que resultare adeudar.
El Comprador tiene además derecho de hacer amortizaciones parciales siempre que ellas no sean menores del diez por ciento del importe del préstamo concedido por la Intendencia Municipal en Títulos o en efectivo.
Iguales amortizaciones total o parcial podrá efectuar en efectivo sobre el saldo de tres mil setecientos cincuenta pesos ($ 3.750) moneda nacional.
La diferencia entre los ochenta y cinco pesos ($85) mensuales y la cantidad necesaria para efectuar el pago del capital y amortización del préstamo de diez mil pesos m|legal o sea diez y ocho pesos treinta y cuatro centavos ($18.34) m|legal mensuales, corresponderá a la Compañía para los gastos de Administración, depósitos de garantía y demás eventuales.
Extinguida la deuda hipotecaria mediante pagos extraordinarios antes de los plazos prefijados, la cuota o saldo de la cuota servirá para aumentar el fondo amortizante hasta saldar la deuda que quedare pendiente.
Art. 14°. – El Comprador recibe la casa con todos sus accesorios y en perfecto estado de uso; y se obliga a mantenerla y conservarla en el mismo estado a sus expensas mientras no haya pagado íntegramente el previo convenido. La Intendencia Municipal y la Compañía tienen el derecho de hacer inspeccionar la casa cuando les convenga, a fin de comprobar en que el Comprador da cumplimiento a dicha obligación.
Art. 15°. – El Comprador se obliga a conservar la propiedad en el buen estado que la recibe, en caso contrario la Compañía le intimará por escrito efectúe las reparaciones u obras de aseo correspondientes, fijando para ello un plazo de noventa (90) días para llevarlas a cabo; si ese plazo venciese sin que el Comprador hubiera realizado todas las obras, la Compañía podrá declarar rescindido este contrato y exigir el desalojo de la casa en las mismas condiciones establecidas en el Art. 11 con intervención del Departamento de Obras Públicas y siempre que las mismas no sean imputables a vicios de construcción.
Art. 16°. – El Comprador constituirá un depósito de doscientos cincuenta y cinco pesos ($ 255) para responder a los perjuicios que ocasionara el incumplimiento del contrato o abonado de la casa. En caso contrario se computarán dicha suma más los intereses del 7 % anual capitalizados trimestralmente a favor del adquiriente, transfiriéndose el monto a la Compañía, a cuenta de los tres mil setecientos cincuenta pesos ($ 3.750).
El adquiriente ofrecerá fianza a satisfacción.
Art. 17°. – Serán de cargo del Comprador todos los impuestos que existan y los que en lo sucesivo se crearen.
Art. 18°. – El Comprador tendrá derecho a pedir se le escriture a su favor el dominio de la casa en cuanto haya abonado en efectivo o en Bonos Hipotecarios a la por la mitad del saldo de precio adeudado a la Intendencia Municipal y $ 1.875 m|n. en efectivo o sea la mitad del saldo adeudado a la Compañía, quedando la propiedad hipotecada por el resto y haciendo el servicio por esa parte únicamente.
DISPOSICIONES GENERALES
Art. 32°. – Los derechos emergentes del contrato entre la Compañía y el Comprador podrán ser cedidos por éste a terceros únicamente con el consentimiento previo de la Intendencia Municipal y siempre que no exista cuota alguna mensual pendiente de pago.
En caso de fallecimiento del Comprador, sus herederos deberán constituir un representante común a los efectos de sus relaciones con la Compañía.
Art. 33°. – Los contratos entre la Compañía y los Compradores de las casas económicas de que se trata, se extenderán en formularios que serán previamente aprobados por la Intendencia Municipal.
Art. 34°. – Ni la Intendencia Municipal, ni la Compañía, permitirán que una misma persona adquiera más de una de las casas económicas de que se trata, salvo que el número de personas de la familia del Comprador exceda de seis, en cuyo caso podrán adquirir dos casas.
Art. 39°. – La superficie mínima de terreno para cada casa será de cien (100) varas cuadradas igual a setenta y cinco (75) metros cuadrados.
Las casas podrán tener mayor extensión de terreno que el fijado en el párrafo anterior, en tal caso la Compañía convendrá con el adquiriente de la finca, el precio y forma de pago del excedente del terreno que tenga la propiedad.
Art. 47°. – La Compañía al recibir las solicitudes de compra de las casas exigirá de los interesados acompañen todos los documentos que justifiquen encontrarse en las condiciones determinadas por la Ordenanza y les pondrá cargo de fecha de presentación, la que servirá para establecer el orden para entrar en el sorteo o adjudicación en el plazo que fija esta reglamentación.
Art. 48°. – La Compañía deberá remitir a la Intendencia Municipal a los efectos del sorteo de las solicitudes que hubiera recibido con cuarenta y cinco días de anticipación a la terminación de cada grupo de casas que se proponga entregar.
Art. 49°. – Los beneficios que se obtengan en las licitaciones de Bonos serán depositados por el Banco de la Nación Argentina a la orden del señor Intendente Municipal en una cuenta especial que será llevada por series de Bonos para acreditar en ella el importe del beneficio respectivo que se consiga sobre cada serie.
El importe de los beneficios que resultare a la cancelación de la deuda hipotecaria será prorrateado entre los compradores de las casas que corresponda a la emisión de la serie y se utilizará en la amortización parcial o total del saldo de tres mil setecientos cincuenta ($3.750) pesos en efectivo y si hubiera sobrante se repartirá en la misma forma entre ellos.
Para el cumplimiento de lo dispuesto en el presente artículo y con el fin de establecer el beneficio, el valor nominal del Título se considerará equivalente al dinero efectivo, de manera que el capital nominal rescatado sea igual al del fondo amortizante que establece la tabla respectiva.
Art. 50°. – Apruébase por esta vez el sorteo y la adjudicación de las casas efectuada por la Contaduría y la Compañía de Construcciones Modernas debiendo en lo sucesivo atenerse en un todo a lo dispuesto en la presente reglamentación.
Art. 51°. – Comuníquese, etc.
Fdo.: Noel
E. RAVIGNANI.
INVENTARIO DE CADA CASA:
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1 Bañadera enlozada, instalada.
1 Lavatorio enlozado, instalado.
1 Inodoro enlozado con su asiento de madera y depósito de descarga.
1 Cocina económica, con su intermediario para agua caliente.
1 Pileta de cocina, amarilla.
1 Pileta de lavar.
Todas las canillas correspondientes, colocadas.
La carpintería, con sus vidrios y herrajes completos y persianas de fierro.
Todo en perfecto estado para ser habitada, con su instalación completa de luz eléctrica.
10000 Casas, la Habitación cómoda, higiénica y barata, Buenos Aires, MCBA,1922
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[2] OSZLAK, Oscar, La formación del Estado argentino, Buenos Aires, Ed. De Belgrano, 1990, pág. 159
